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芒果不动产2012年三季度市场分析报告

前期专题回顾

稳字当头,小有回升

        纵观三季度,市场总体上呈现平稳态势。
        而今年虽然还有最后一个季度的时间,全年存量房成交量高于去年已成定局。尽管限购为首的调控政策严厉依旧,但楼市“金九银十”的说法再次得到市场的验证。
        调控政策影响后,楼市进入理性回归的时期,存量房销售量的持续增长是市场刚性需求释放的体现。
        挂牌量从7月份的峰值延续到8月份上半月,而后小幅下降,但持续时间不长又在8月末9月初反弹回升。在成交量方面,7-9月作为传统的销售旺季,销售量持续攀升,属于正常的市场行情。成交价格相比第二季度小有上涨,每平米上涨在100-200元之间。
        二手房市场历来对政策反应较为敏感,波动也相对较大。本季度中最突出的两个政策性事件是7月末8月初的国家督查组检查和9月中旬的沈阳市房交会。
        尽管国家督查组检查所造成的短时间内的市场观望态势,但最终检查结果并未对市场产生限制作用。而紧随其后的秋季房交会无疑为沈阳房地产市场的信心恢复起到了积极作用。二手房销售在房交会前后进入过一次高潮期,全市各区交易成交量都出现提升。
        这说明市场需求仍然旺盛。

一、市场交易情况总结
        门店挂牌量环比小幅下降
        据沈阳芒果不动产市场部统计数据显示(如下图),三季度芒果不动产门店挂牌量环比下降11.38%,同比上涨13.14%。

三季度政策一览

焦点新闻

聚焦国家调控

  • 李克强:稳定房地产市场调控政策中共中央政治局常委、国务院副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调,要继续推进保障性安居工程建设,实现保质按期竣工,确保分配公开公平公正,使建设成果惠及更多中低收入住房困难群众,更好地发挥保障房建设对改善民生、稳定增长、调整结构的重要作用。
  • 央行时隔不到一月再次降息距上次降息不足一个月,中国人民银行5日晚间宣布,自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息同时也是央行近年来首次非对称降息。
  • 温家宝:决不能让房价反弹中共中央政治局常委、国务院总理温家宝7日在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
  • 国务院派8个调查组 督查16省市房地产调控落实情况据国务院办公厅消息,针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
  • 国务院督查16省市楼市调控情况 辽宁等地获肯定7月下旬,国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日,督查组已督查结束陆续返京,督查结论也随之浮出水面,16省市中仅广东江门市挨批,“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处,督促进行整改”。
  • 十二五明确开征房产税 初稿已上报住建部就在国务院督查地方楼市调控的同时,住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》以下简称《通知》,紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时,有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。
  • 财政部:稳步推进房产税改革试点财政部部长谢旭人29日向全国人大常委会报告时指出,根据当前经济财政形势,下一步将继续实施积极的财政政策,促进经济稳定增长,并进一步推进财税体制改革。

沈城楼市

  • 沈阳市公积金贷款利率下调0.2个百分点用公积金贷款购房的人们,还贷压力比以前要小一些了。昨日,记者从沈阳市住房公积金中心了解到,该中心下调了个人住房公积金贷款利率,下调幅度为0.2个百分点。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.70%下调至4.50%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.20%下调至4%。以贷款50万元,分25年还清计算,购房者可省近2万元。
  • 沈阳人购房观念七大改变 沈阳巨变城市发展高峰论坛在沈举行8月15日,由恒大集团沈阳公司主办,辽沈晚报、华商晨报、时代商报、地铁第一时间、沈阳日报、沈阳晚报等主流媒体协办的“沈阳巨变——城市发展高峰论坛”在沈举行,辽宁大学曲赜胜教授、媒体界专家、房地产界专家杜宏鹏等诸多与会嘉宾博采众议,面对沈阳城市发展十年巨变,沈阳人的购房观念也随之悄然改变着。“沈阳人购房观念七大改变”成为沈阳楼市十年发展最真实写照。
  • 沈阳商品房刚性需求释放 销量逐月攀升根据沈阳房地产信息中心最新发布数据显示,今年4月以来沈阳市商品房市场刚性需求释放,销量逐月上升,月均销量达150万平方米,好于上年同期水平,其中8月份商品房销量增至165万平方米,创年初以来单月销售最高。
  • 沈阳2012年秋季房地产展示交易会今日开幕“金九银十”是沈阳市房地产市场的传统销售旺季,开发商搭乘这一快车冲量年度销售业绩,为2012年房地产市场健康发展拉响“完美收官战”。“中国·沈阳2012秋季房地产展示交易会”正是在这一时期盛大召开,为供需双方搭建一个合理的交流平台。
  • 上周沈城商品住宅成交量环比增涨近一成上周(9月10日-9月16日),沈阳土地市场成交平稳,公告经营性土地共8宗,成交经营性土地为7宗,其中,浑南新区有6块地上周成交;商品住宅市场,新增供应面积为64.23万平米,成交面积为28.71万平米,受秋季房交会影响,商品住宅供销情况有所增长;从成交区域看,成交主要集中在沈北新区、铁西区和于洪区等区域。
  • 沈阳新房二手房价格倒挂
  • 二手房市场能否迎来金九银十?

市场交易情况汇总

芒果不动产
西区总监  马波

三季度市场情况分析

成交量增长明显
        金九银十,每年这个时候都是交易量上涨的时期,全年来看第三季度是一次增长。房屋总价相比第二季度小有上涨。在产品类型方面,主力户型仍为70-100平的2房户型。
        预计进入第四季度后,市场成交价格基本不会有太大波动,而成交量会有减少,原因为冬季购房者人数会下降,有些购房者会观望明年的房价以及国家政策的调控。
        本季度成交量最大的区域是铁西和浑南。
        铁西区一直是成交量较大的区域,主要原因是由于区政府大力发展铁西区北部建设,成交量的大部分正是来源于铁西的北部以及铁西新区的楼盘。
        这个区域的存量房共同特征是:房龄短且大部分都是新户型;价格相比市中心要便宜;且地铁一号线的开通以及沈阳站西广场的建立,给老百姓生活带来了极大的方便,这也是客户选择购买此区域房源的重要原因之一。
        浑南新区则是因为新楼盘非常多,而且全运会要在奥体召开,随之奥体商圈的交通和配套设置都在不断完善,市民出行和购物,都十分方便 ,作为是一个崭新的生活区域,吸引了众多购房者的关注。

成交价基本保持不变
        第三季度存量房价格基本保持稳定态势,稍有涨幅,平均在每平米100-200元之间,属于市场的正常价格波动,但与其去年同期相比,价格上涨的速度则减慢了很多。
        第四季度,沈阳市场的次新房价格也不会有太大变化,虽然国家政策调控仍在进行,但沈阳属于二线城市,房价还算比较合理,2012年年底不会出现暴涨和暴跌的可能。

政策影响成为市场常态 市场行情保持稳定
        自年初开始,房地产政策已经过了多轮调整。对于售买双方而言,都已经逐渐适应了这样的市场状态。并且由于当前市场供给量和成交均价的相对稳定,因此在未来的四季度,作为沈阳存量主流的刚需型客户基本不会改变购房意愿。



各区域市场行情分析

  • 量涨价稳 明春市场将会回暖——芒果不动产•保利区域经理•吕鑫
            此阶段,虽然成交量上有一定的提升,但受到政策及银行信贷政策影响,投资客户明显减少,导致二手房成交量在一定程度上仍然处于被抑制的状态。
            二手房三季度成交价与二季度基本持平,没有太大增长,这主要是市场受到区域内一手房的冲击,在一手房价位与之相差不大,而品牌地段优势明显的情况下,客户会更多关注一手房。但二手房成交价与二季度比较无太大变化,说明客户的心理预期并未受到太大影响。
            预计四季度,沈河区二手房成交价仍将保持稳定状态,而成交量方面在四季度会有一定的下降,这是市场季节因素所决定的。预计明年三月份后,市场回暖,成交量成交价会有所提升。
  • 成交量持续上升 成交价格稳步增长——芒果不动产•万达区域经理•徐可鑫
            铁西区三季度成交量比照一二季度仍处于持续上升阶段,这主要是由于铁西区区域面积较大、新盘多、存量房的总价较低、另外环境适宜居住生活,所以得到了市场青睐,成交价格虽然相较市内其他各区偏低,但始终处于稳中有升的态势中。铁西区现在的热点区域为建设大路到北二路、兴工街至保工街这一方形地块,这一方面是由于该地区位于中心地段,配套完善,交通便捷,新盘数量众多可以满足市场需要,目前该区域的市场均价为7500元—8500元/平方米。
            铁西区四季度存量房价格不会有太大变化,成交量在临近十一月末时候会有季节性的回落,并一直持续到春节后。但是十月份仍是本地区的销售旺季。
  • 外地客户购房占比大 三季度总体成交业绩稳定——芒果不动产•长白区域经理•姜伟
            和平区存量房买卖一直是占市场比重较大,且外地客户居多。主要购房需求为置业安家50-70平小户型、学区房和改善性刚需的90-110平中等户型。
            今年6月份实施的购房限制政策,一定程度上减少了该区域外地客户的成交量。但房交会和联动项目对成交业绩又有一定的拉动,因此在三季度成交量,成交价格方面变动不大。
  • 联动项目业绩突出 销售、租赁价格齐涨——芒果不动产•八王寺区域经理•赵锴
            大东区三季度成交量以一手房联动项目为主,热点小区是大悦城和金地铂悦项目。除此之外,本区域存量房的购房者多为原住人口,需求方面多为改善性,购买面积为70-80㎡宜居户型或130㎡以上大户型。二手房价格始终保持在高位状态,均价已超过8000元/㎡。今年随着大东区改造的不断进行,原本具有的中心区域优势进一步彰显,租赁价格一路攀升,照比二季度,租金涨幅多在300-500元左右。
  • 改善性需求大 价格增涨有潜力——芒果不动产•三台子区域经理•王冬
            于洪区的成交产品多以改善性需求为主,主流面积区间在80-110㎡之间。客户多为周边征地后在市区置业的农村人口。进入三季度以来,于洪区的房屋均价出现了季节性的小幅上涨,这也是该区域的市场特点之一,比照往年的市场情形,预计在明年4月前后本地区房价将会有大幅提升。
  • 销售行情看好 “全运”作用年底凸显——芒果不动产•奥体区域经理•王贾
            浑南新区2012年租赁业务占市场比重仍然较大,市场热点区域为奥体中心及浑河沿线。由于区域内新房较多,因此存量房在价格方面短期内不太可能出现大规模涨幅。
            由于区域面积大,产品质量较好,价位较低,因此成交量在三季度有了较大的突破。
            而随着2013年全运会的接近,浑南区域的配套设施进一步完善,客户对此区域的关注度不断提高,预计在四季度末此类市场需求将会释放。
  • 成交量小幅下降 主流需求为改善型——芒果不动产•鑫丰区域经理•杨万谦
            皇姑区存量房成交主要以外地客户为主,价格接受区间在6000--7500元/㎡,市场主流产品为90-120㎡的改善性住宅。
            虽然三季度期间的限购政策一定程度上了减少了外地客户的成交量,但新盘联动项目的成交量此阶段比较突出,使得该区域的成交总量获得了较好的平衡。
            四季度即将要进入行业例行的冬季冷淡期,投资客户将保持观望态势,而年末贷款收紧将会影响贷款客户的购买,总体成交量因此将会有所下滑。但是持续的市场需求将会在明年春季释放,届时本区域内的成交量和成交价格都将一定程度的攀升。

三季度成交小区 Top10

互动调查问卷